Até recentemente, o tema acerca da renovação de contratos de locação comercial era pacificado, aplicando-se o que determinava o artigo 51 da Lei nº 8.245/91, o qual reza que:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I- O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II- O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III- O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Ou seja, desde que cumprisse os três requisitos acima, ao locatário era resguardado o direito a renovar o contrato de locação pelo mesmo prazo do contrato primitivo, garantia essa que trazia importante segurança aos locatários que investiam somas consideráveis para reformar e adaptar os imóveis para que pudessem neles exercer a sua atividade principal. Incontáveis são os casos, pelo Brasil afora, sejam nas pequenas cidades ou nos grandes centros urbanos, que o comerciante locatário, cuja atividade fim não é a imobilização de capital com a aquisição de imóvel para exercer sua atividade, loca grandes espaços, constrói ou reforma e adapta as construções já existentes, com a expectativa de lá permanecer longos anos, exercendo sua atividade e, com o passar do tempo, retornar, em forma de lucro, todo o investimento feito no imóvel alheio.
Essa segurança, sem dúvida, era fator importante para encorajar os empresários, sejam pequenos, médios e principalmente os grandes, a investirem em seus negócios e, com isso, fomentar o mercado imobiliário, gerar riqueza e empregos.
Contudo, recentemente a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, de forma equivocada, limitar em cinco anos o prazo máximo para a renovação de contratos de locação comercial, mesmo aqueles pactos que, primitivamente, foram celebrados com prazos de 10, 15 ou até mais anos. Importante ressaltar que o próprio STJ tinha fixado o entendimento pacificado, há muito tempo, da renovação de contratos de locação comercial pelo mesmo período que a locação fora estabelecida.
O deslocamento da jurisprudência do referido Órgão traz um verdadeiro retrocesso na medida em que, automaticamente, desconsideram-se todos os investimentos realizados pelo empresário locatário no seu fundo de comércio, pois não terá ele a segurança de recuperar com o tempo os aportes feitos para o exercício de sua atividade naquele determinado imóvel.
Entretanto, há alguma esperança de tal entendimento da Corte Superior ser modificado e voltar à sapiência anterior através da reanálise da matéria pela Segunda Sessão, pois os Tribunais Estaduais continuam aplicando a orientação pacificada anteriormente.