É fato público e notório que a pandemia causada pelo corona vírus que está a atingir o mundo inteiro está produzindo, de forma profunda e prejudicial, reflexos na economia como um todo, na medida em que inúmeros setores estão sendo afetados economicamente.
Embora seja a pandemia uma força maior que surgiu e está a atingir a todos nós, em algumas situações caberá ao Poder Judiciário intervir em relações privadas para equilibrar os prejuízos dos envolvidos, sobretudo naquelas em que uma das partes está resistente a uma eventual renegociação das condições contratuais, e caso fique evidente o desequilíbrio das condições de um contrato.
Com referência aos contratos de locação de imóveis comerciais, deve incidir especificamente a possibilidade de sua revisão, com base no artigo 317 do Código Civil, o qual determina caber ao juiz corrigir a prestação “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação” e coerente com o aquele momento.
Se o locatário enfrentar tal problemática e não houver entendimento com o locador no sentido de se reduzir o valor da locação, poderá socorrer-se da tutela jurisdicional, objetivando o depósito judicial do valor da locação que esteja em consonância com a situação atual e em conformidade com sua possibilidade financeira e com a necessidade do locador, durante o período em que sua atividade for prejudicada pela pandemia, a fim de que não fique inadimplente e não incorra em mora. Não se trata, por óbvio, de um pedido de revisão de aluguel previsto no artigo 19 da Lei nº 8.245/91, pois a situação atual é de extrema gravidade e que está a gerar gravíssima alteração nas finanças dos contratantes.
Uma vez demonstrada a redução significativa no faturamento do locatário, a sua impossibilidade de continuar o pagamento do valor vigente sob pena de agravar ainda mais sua situação financeira e econômica, a sua pontualidade nos pagamentos anteriores da locação e encargos, bem como o valor aproximado que o mesmo tem possibilidade de pagar, é salutar a decisão para que o autorize a depositar judicialmente tais valores mensais, atendendo-se sempre a condição de causar menor prejuízo possível, tanto ao locatário quanto ao locador, o qual, em muitos casos, tem a renda complementada com aluguel.
Portanto, vemos como acertadas as decisões que já vem sendo tomadas pelo Judiciário dos Estados que autorizam o depósito judicial dos valores dos aluguéis, os quais estão variando, dependendo de cada situação, entre 20% e 50% do valor atual.
Dagoberto Azevedo Bueno Filho